상가 우선변제권이 없는 경우 보증금 보호 방법은?
Q. 환산보증금이 9억원을 초과하면 사업자 등록을 하고 확정일자를 받아도
상가임대차법상 우선변제권 적용을 받지 못한다고 들었습니다. 임차하려는 상가건물에
근저당설정 금액도 많고 여러 임차인이 있는데, 보증금에 대한 안전장치를 해 둘
다른 방법이 없나요? 경매 넘어가면??
A. 상가건물 임대차보호법의 우선변제 적용을 받지 못하는 환산보증금 9억원 초과
하는 상가는 임대인의 동의를 받아 임차권등기를 하거나,
전세권설정계약 체결 후 전세권을 설정할 수 있을 것입니다.
그리고 해당 상가에 경매가 진행된다면 경매기입 등기일부터 실제 낙찰
소유권 이전까지는 상당한 시일이 소요되므로, 임차인은 월세를 일부러
연체하여 임대차보증금에서 공제함으로써 반환받을 보증금을 최소화하는
방법도 고려해 볼 수 있습니다.
환산보증금 이란?
보증금 + (월차임 × 100) = 환산보증금
EX) 보증금 5천만원에 월차임 500만원
50,000,000원+(5,000,000원 × 100) = 550,000,000원
상가임대차보호법에 보증금의 일정금액 안에 해당이 되면 따로 등기를 하지 않아도
사업자등록 + 인도 + 확정일자를 받으면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 생깁니다.
아래 상가건물 임대차보호법 우선변제금 적용 금액표 입니다.
환산보증금액이 초과하여 우선변제 적용을 받지 못할 경우에는
처음 계약시 조건으로 등기부에 등재하는 전세권설정이나 임차권설정등기를 임대인에게 요구해야 합니다.
어차피 상가임대차법 적용이 안되면 민법으로 적용해야 하는 사안이라서 다른 방법은 없습니다.
그래서 통상 상가 임대차계약은 월세가 대부분이며,
보증금은 월세의 10개월을 보통으로 많이 계약합니다.
월세가 100만원이면 보증금은 1천만원에서 2천만원 정도 입니다.
어차리 경매가 진행이 되면 10개월은 잡아야 되니 월세가 높다면 걱정할게 없지만
보증금이 높다면 조금더 권리사항을 면밀히 보셔야 할 겁니다.
예방이 최선입니다.
