상가 대항력 가질때 경매 매수인에게 보증금 청구?

Q.

사업자등록을 신청하고 식당 운영중인데 입점당시에는 근저당권 설정등은 없었습니다.

이 건물 경매 진행시 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간 만료할때 낙찰장게 보증금을 청구 할수 있나요?

 

 

A.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다.

 

그리고 임차인은 상가 건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인이나 낙찰자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

 

** 임차인이 대항력을 생기는 시점에 근저당권, 가압류 등의 설정이 없어야 하며 담보설정이 없는경우

임차인의 권리가 말소기준권리(예:근저당권설정일) 보다 우선순위라면 낙찰자에게 대항력이 있습니다.

 

위 질문 사항에서는 임차인은 특별한 다른 사정이나 대항력이 유지되지 않는 경우를 제외하고는 임대차 만료일까지 

영업할 수 있고, 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자인 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

 

* 대항력
- 대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리 입니다.
이는 부동산의 소유권자가 바뀔때 임차임을 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로,
임차인이 가장 신경 써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률 용어 입니다.

- 상가에서는 [건물의 인도 + 사업자등록신청] 을 하면 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.

 

*본 글은 2023 서울시 상가임대차 상담사례집을 발췌한 내용입니다.