상가 최우선변제 보호받을수 있나요?

Q.

보증금 1천만원, 월세70만원 상가 운영 중입니다. 상가 건물이 경매진행 될 경우 

보증금6천500만원 이하일때에는 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을수 있다고 하는데,

경매진행시에 최우선변제권으로 보증금을 보호 받을수 있나요?

 

A.

서울시 기준 임차인이 환산 보증금 6천500만원 이하일때 최우선 변제 받을수 있는 범위에 속하며,

경매 낙찰가의 2분의1 범위 내에서 선순위 근저당보다 먼저 2천200만원 까지 우선하여 

변제를 받을수 있습니다.

 

위 질문에서는 환산보증금이 8천만원으로 최우선 변제 환산 보증금 6천500만원의 범위를 벗어남.

결론은 최우선변제는 받지 못함

대항력(인도+사업자등록) + 확정일자 를 갖추고 있다면 우선변제권으로 

경매진행시 순위에 따라서 배당을 받을 수 있습니다.

 

환산보증금 내에 금액일것
낙찰가의 2분의 1범위 내일것

 

** 환산 보증금
- 상가건물임대차보호법에 보증금과 월세의 기준 중 월세를 전체 보증금으로 전환계산하여 합한 금액을 뜻함
환산보증금=보증금+(월세X100)

EX) 보1천만원 월70만원
=10,000,000원+(700,000X100) = 80,000,000원

출처-한국공인중개사협회

위 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 해당 금액볼때

좌측 년도별로 금액이 틀립니다.

이때 내가 계약하고 대항력 확정일자를 부여받은 기준이 아니라

해당 부동산에 최초 근저당권이 설정된 날짜 기준으로 보셔야합니다.

예를 들어 나는 서울에서 상가를 지금 2022년에 계약하고 대항력 확정일자를 갖추었으나,

부동산 등기부에 대출이 2012년 6월에 근저당권 설정이 있다고 하면

위 표에서 2010.7.26. 적용대상 3억, 소액보증금 5,000만원, 최우선변제 1,500만원에 해당됩니다.

 

 

위 내용은 서울시 상가임대차 상담사례집 내용을 일부 발췌 하였습니다.