상가임대차보호법 묵시적갱신 계약갱신요구권

 

상가 묵시적 갱신의 경우, 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요?

 

q.

서울소재 상가를 보증금5천만원, 월세300만원으로 2017.05.20.~2020.05.19.까지

3년간 임대차 계약을 체결하고, 묵시적 갱신이 되었습니다. 

임대인이 갱신계약서를 작성하기 않았기에 종전의 규정에 의해 임차인의 계약갱신요권은

5년이라고 주장하며 갱신요구를 거절합니다. 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요?

 

a.

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이내에서

행사할 수 있었으나, "상가임대차보호법" 개정에 따라 2018.10.16.부터 임차인의

계약갱신요구권 행사 기간은 10년으로 연장되었습니다.

 

그리고 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 개정 규정은 2018.10.16.이후 

최초로 체결되는 임대차계약뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 

적용합니다.

 

위 사례와 같이 법개정일인 2018.10.16. 이후인 2020.05.19. 묵시적으로 상가임대차계약이

묵시적으로 갱신되었다면, 개정법의 적용을 받을 수 있습니다.

위 사례 임대차계약의 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체

임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.

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상가임대차계약갱신요구가 2018.10.16.이후로 10년으로 바뀌었는데 해석해보면

2018.10.16. 이전에는 5년이었으므로 최초 계약일부터 2018.10.16.까지의 계약기간이 5년이 초과되었으면 

더이상 계약갱신이 불가능합니다.

 

2018.10.16. 이전에 계약하였으나 최초 계약일부터 5년내에 있으며, 그안에 계약갱신요구권사용으로 

계약을 연장할수 있으면 최초 계약일부터 10년으로 바뀐 법을 적용받아 최초 계약일부터 10년까지 갱긴 요구권을 

행사 할 수 있습니다.

 

2018.10.16. 이후 새로운 계약은 당연히 10년 입니다.

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관련법률 상가임대차보호법

상가임대차보호법은 일정보증금 이하의 상가에 대해 법을 적용하며, 일정보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에는 상가임대차보호법이 아니라 일반 민법 규정을 적용합니다.

위 제2조 3항에는 보증금을 초과해도 

제3조, 제10조1항, 제2항, 제3항본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 

보증금액을 초과하는 임대차에도 상가임대차보호법을 적용한다는 규정입니다.

 

계약갱신요구권은 10조2항으로 보증금을 초과해도 상가임대차보호법이 적용되는 조항입니다.

 

이상 실무에서 많이 헷갈리며, 분쟁이 많은 상가 계약갱신요구권에 대해 알아보았습니다.