상가임대차보호법 제10조 1항에는
임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<이하 생략>
그리고 2항에는
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.<개정 2018.10.16.>
현재는 상가 계약갱신요구권이 10년
2018.10.16. 개정 이전에는 상가 계약갱신요구권이 5년
그럼 2018.10.16. 이전에 계약을 한 임차인들은 계약갱신요구권이 5년이며,
이후에 계약되는 임대차계약은 10년입니다.
여기에 + 갱신되는 임대차에도 10년이 적용됩니다.
아래 상담사례
Q.
서울시 소재 상가를 보증금 5천만원, 월세 300만원으로 2017.05.20.부터 2020.05.19.까지 3년간 임대차 계약을 체결하고, 묵시적 갱신이 되었습니다. 임대인이 갱신계약서를 작성하지 않았기 때문에 종전의 규정에 의해 임차인의 계약갱신 요구권은 5년이라고 주장하며 갱신요구를 거절합니다. 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요?
A.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이내에서 행사할 수 있었으나, 상가건물임대차보호법 개정에 따라 2018.10.16.부터 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간은 10년으로 연장되었습니다.
그리고 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 개정 규정은 2018.10.16.이후 최초로 체결되는 임대차계약뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 적용합니다.
위 질물과 같이 법개정일 이후인 2020.05.19. 묵시적으로 갱신되었다면, 개정법의 적용을 받을 수 있습니다.
따라서 상기 임대차계약의 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
위 상담사례 및 상가임대차보호법을 보면
최초계약과 함께 갱신된 계약도 적용이 됨으로 2018.10.16. 묵시적 연장된 상가계약도 개정법의 적용을 받을수 있습니다.
이를 바탕으로 요약하면 아래와 같습니다.
2018.10.16. 기준
2018.10.16. 이전 계약하고 총 계약기간이 5년 만료된 임대차는 5년 적용
2018.10.16. 이전 계약하고 5년이내 만기가 남은 임대차는 10년 적용 가능
2018.10.16. 이후 계약은 10년 적용
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