상가 임대 계약기간과 계약 갱신요구권 내용 및 주의사항

 

자영업자나 소상공인들 또는 사무실운영하시는 분들은 필수로 알아야 되는 법률이 상가임대차보호법입니다.

오늘은 그 중에 임대 계약을 체결하고 계약기간 및 갱신요구권 묵시적 갱신에 대해 법률규정을 알아보고 주의사항을 정리해 보겠습니다.

 

존속기간

 

- 기간이 정해지지않았거나 1년 미만의 임대차계약은 1년으로 본다.

- 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장 할 수 있다.

- 임대 약정기간 종료 시 보증금 반환때까지 임대차가 존속하는 것으로 본다.

 

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계약갱신요구

 

- 계약 종료 6개월에서 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신 요구를 해야한다.

- 임차인 기준 최초 계약일부터 10년간 행사 가능함.

- 갱신시 전 임대차와 동일한 조건이며, 차임 증감 청구는 가능함.

-  임대인 임차인 계약종료 6개월에서 1개월 사이에 협의없으면 묵시적 갱신임.

 

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임대인 계약 갱신 거절 사유

 

- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체할 경우

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

- 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

** 임대인의 직접 사용을 이유로는 갱신거절 불가능 합니다.

 

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묵지적 갱신

 

- 임대인이 계약종료 6개월에서 1개월 사이 아무 의사표시가 없으면 묵시의 갱신

- 임차인은 통보 규정 없음

- 묵시의 갱신이 되면 존속기간은 1년

- 묵시의 갱신 중 임차인은 언제든지 해지통고 가능하고 3개월 후 해지효력 발생

 

묵시적갱신 
민법, 주택임대차, 상가임대차보호법 비교

출처- 서울시 상가임대차

 

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사례1
2년의 계약기간 종료 후 계약 갱신을 요구하면 기간과 조건은 어떻게 되나요?
- 계약기간은 2년으로 전 임대차와 동일하고, 차임 등을 증감청구가 가능합니다.

 

사례2
임대인은 재건축을 이유로 언제든지 명도를 요구할 수 있나요?
- 계약 체결 당시 구체적 계획을 고지하고 이에 따라야 합니다.

상가임대차보호법 제10조 7항 가 나 다 
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른는 경우
나. 건물이 노후.훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

사례3
묵시의 갱신되었다가 해지하면 중개보수는 누가 내나요?
- 임차인이 내기로 한다는 등의 합의가 없었다면 임대차계약의 당사자인 임대인이 부담합니다.

 

사례4
묵시의 갱신 시 임차인이 해지 통고하면 언제 나갈수 있나요?
- 3개월 후 해지의 효력이 발생합니다.
*** 환산보증금 초과 임차인의 해지 통고시에는 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
다만, 환산보증금 초과 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되면, 임대인도 해지 통고가 가능합니다.

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계약내용과 법률도 중요하지만 

분쟁이 발생했을때 젤 좋은건 상호간 협의와 원만한 해결이 먼저이고

이게 안될때는 어쩔수 없이 법률 규정대로 진행해야 합니다.

내가 법 내용을 알고 행동하는것이랑 모르고 행동하는것은 분명한 차이가 있습니다.

 

본 내용은 서울시 상가임대차법 시민교육 내용을 활용하여 작성하였습니다.