상가 월차임 연체 임대인 계약 해지

Q.

식당 운영중에 영업이 부진하여 2017년 1월, 3월, 5월에 월세를 임대인에게

지급하지 못하였습니다.

며칠전 임대인으로부터 해지 통보를 받았습니다.

월세를 연체하지 않으려고 부단히 노력하였고, 3회 연체하긴 하였지만

연달아 밀지도 않았는데 점포를 내주어야 하나요?

 

A.

임차인이 연속해서 연체하는 것과 무관하게 차임 연체액이 통틀어서

3개월분에 이르면, 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다.

임차인이 월차임 1월분, 3월분, 5월분을 지급하지 못해 연체한 월차임의 합계가

3개월분이라면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

그리고 임대차계약해지일에 임차인은 임대차보증금을 반환받고 점포를

임대인에게 반환해야 할 것입니다.

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상가임대차보호법 조문을 보면

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

"3기의 차임액에 달하는 때" 라고 명시하고 있기때문에...

꼭 연속하여 3개월을 연체할 필요는 없으며,

퐁당퐁당으로 납부하거나 반씩 납부하거나 하다가 3개월 금액이 도달하면

임대인은 계약해지를 통보할 수 있습니다.

 

이때 바로 해지가 되는것이 아니고

상당한 기한을 정하여 최고하여야 하고  기한까지 입금이 되지 않을 시

임대차계약은 해지 됩니다.

 

실제에는 여러상황이 발생하는데...

간혹 임차인 세입자가 보증금이 있는데 뭐가 문제냐며...

보증금에서 제하면 되지 않느냐며 오히려 큰소리를 치는 경우도 있습니다.

그래선 안됩니다. 정당한 계약이고 보증금이 월세는 아닙니다.

보증금은 별개이며, 계약한 월세는 지급하면서 권리금을 받든,

임대인에게 계약갱신권을 청구하든 하셔야 합니다.

보증금만 믿고 있다가 3기의 연체에 달하면 계약 해지 당할수도 있어

상가의 시설비라든지 한푼도 못건지고 나가야 되는 경우가 발생할 수도 있습니다.

 

이를 악용하는 세입자도 많이 있습니다.

시설투자도 거의 하지않았고, 또는 장사가 안되니 당연히 권시비도 못받겠고

그냥 빨리 나가고 싶은 경우가 생길수 있습니다.

이때 연체를 시키면서 임대인이 해지 하기를 바라는 경우도 있습니다.

그럼 임대인은 고민에 빠집니다...

계약해지를 하자니...새로 들어올 세입자가 없을수도 있고..

안하자니 보증금은 자꾸 없어지고 나중에 명도소송등으로 갔을때

비용이 마이너스 될수도 있고...

상황에 따라 판단을 잘 하셔야 됩니다.

 

오늘의 주요 핵심은 3개월연속연체가 아닌 3개월만큼의 금액만 되면

임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.